تحليل و چشم انداز آينده بازار مسکن

آيا رکود پايان يافته است و دوران افزايش قيمت در راه است؟ آيا دوباره افزايش قيمت به بازار مسکن برمي گردد؟

آيا مي توان دوره هاي رونق و رکود را تشخيص داد؟ آيا حباب قيمت مسکن قابل تشخيص است؟

در اين مقاله سعي داريم با تحليل علمي بر متغيرهاي تاثيرگذار بر قيمت مسکن چشم انداز بازار مسکن را در سال آينده مشخص کنيم. براي تحليل قيمت هر کالايي معمولا ۲ راه وجود دارد:

الف) تحليل اقتصادي (بنيادي) ، ب) تحليل فني ( تکنيکي)

الف ) تحليل اقتصادي (بنيادي)

قيمت يک کالا را مقدار عرضه و تقاضا تعيين مي کند. افراد در بازار مسکن ۲ ديدگاه دارند. ديدگاه اول ديدگاه مصرفي است و ديدگاه دوم سرمايه گذاري است. عامل رونق و تحرک بازار هميشه تقاضاي مصرفي بوده است. چرا که در ايران و حتي در جهان مسکن به عنوان مهمترين دارايي خانوار به حساب مي آيد و سهم بزرگي از بعد دارايي و سرمايه گذاري خانواده را تشکيل مي دهد.

مسکن کالايي است که جانشين ندارد. غيرمنقول و غير قابل مبادله و وارد کردن از خارج است. در مجموع عوامل موثر بر عرضه و تقاضا به ۲ بخش عوامل بيروني و عوامل داخلي تقسيم مي شوند. عوامل بيروني مانند وضعيت بازارهاي رقيب (مثل بازار طلا و بورس ) و سياست هاي دولت مانند طرح مسکن مهر و طرح تحول اقتصادي و هدفمند کردن يارانه ها مي باشد. از عوامل دروني مي توان به ۱- جمعيت ۲- نرخ سود بانکي ۳- نرخ تورم ۴- نرخ بيکاري ۵-نرخ ارز ۶- قيمت مصالح ساختماني ۷- تسهيلات بانکي ۸- خانه هاي خالي موجود ۹- پروانه هاي ساختماني صادر شده و ۱۰- شاخص اعتماد متقاضي اشاره داشت.

عوامل داخلي موثر بر عرضه و تقاضا

۱ - جمعيت: با انفجار جمعيتي که در دهه ۶۰ اتفاق افتاده است و با تشخيص هرم جمعيتي کشور مي توان فهميد که در ابتداي سال ۸۹ حدود ۹ ميليون نفر از جمعيت کشور در سنين ۲۴ تا ۳۰ سالگي قرار گرفته اند. با توجه به اين که ميانگين سن ازدواج دختران و پسران که بين همين اعداد يعني ۲۴ تا ۳۰ سالگي قرار دارد به سادگي مي توان تقاضاي حدود 4.5 ميليون خانه را تا ۳ سال آينده به راحتي فهميد. با توجه به تقاضاي انباشته 1.6 ميليون نفري سال ۸۸ که به تقاضاي يک ميليون نفري سال ۸۹ اضافه شده است و هم چنين مقايسه آن با توان توليد مسکن درکشور مي توان برتري کامل تقاضا را درک کرد.

۲ - نرخ سود بانکي: از مقايسه نرخ اين متغير با نرخ متوسط تورم مي توان فهميد آيا بازار پول داراي جذابيت هاي سرمايه گذاري مي باشد يا نه، چرا که جذب نقدينگي راکد کشور منجر به کاهش تورم و افزايش توليد مي گردد. در غير اين صورت به سوي بازارهاي ديگر حرکت خواهد کرد. نرخ سود بانکي کشور در حال حاضر حدود ۱۲ درصد و نرخ متوسط تورم ۳1 سال گذشته 21.7 درصد مي باشد با اين حساب مي توان فهميد نرخ سود بانکي پايين تر از نرخ متوسط تورم است.

۳ - نرخ تورم: تورم ۲ اثر بر قيمت ها دارد. اثر اول به صورت کاهش قدرت خريد است. چرا که با افزايش سطح عمومي قيمت ها توان خريد کاهش مي يابد. اثر دوم اين است که با کاهش ارزش پول ملي افراد براي حفظ ارزش دارايي هاي خود تقاضا را براي بازارهاي کالايي مثل مسکن و طلا افزايش مي دهند. اين همان دليل اصلي براي افزايش هميشگي و بلند مدت قيمت مسکن و طلا از گذشته تا به حال بوده است.

۴ - نرخ بيکاري: با فعال شدن و رونق بازار مسکن به دليل مشغول به کار شدن بسياري از افراد در اين بخش نرخ بيکاري کاهش چشمگيري پيدا مي کند. در حال حاضر اين امکان که دولت از اين مسئله جهت کاهش اين نرخ استفاده نمايد وجود دارد. علاوه بر آن موجب رونق اقتصادي نيز مي شود. طبيعتا مسکن به عنوان يکي از بزرگترين و مهمترين کالاهاي توليدي دست بشر بيشترين نيروي انساني را نيز براي توليد جذب مي کند. نرخ بيکاري هم اکنون 14.6 درصد مي باشد.

۵ - نرخ ارز:در صورتي که نرخ ارز به هر دليلي مانند کمک به صادرات و حمايت از توليدات داخلي افزايش پيدا کند به علت فعال شدن بخش توليد، بازاري هم چون بورس با رونق بيشتري همراه مي گردد و نقدينگي زيادي را جذب مي کند. اين مسئله باعث ادامه رکود بازار مسکن تا پايان سال مي گردد. تاثير افزايش اين نرخ بر قيمت مصالح ساختماني به صورت افزايش آن بروز پيدا مي کند. در مجموع افزايش نرخ ارز باعث ادامه رکود فعلي ولي افزايش جهشي قيمت مسکن در سال هاي آينده خواهد شد.

۶ - قيمت مصالح ساختماني: مصالح ساختماني مانند آهن، آجر، سيمان و موزاييک از مهمترين مواد اوليه توليد مسکن مي باشند. افزايش قيمت اين مصالح منجر به افزايش هزينه هاي ساخت و در نهايت افزايش قيمت مسکن خواهد شد. با بررسي وضعيت اقتصادي شرکت هاي توليد کننده مصالح ساختماني به ويژه شرکت هاي فولادي و سيماني که اکثر آن ها در بورس فعال هستند، مي توان به اين نکته پي برد که سطح عمومي قيمت هاي مصالح ساختماني به دليل افزايش شاخص بورس طي ماه هاي اخير در حال افزايش است. هم چنين در ۲ صنعت فولاد و سيمان با اجراي طرح تحول هزينه تمام شده انرژي اين شرکت ها افزايش چشمگيري پيدا کرده و طبيعتا قيمت محصولات آن ها نيز بالاتر خواهد رفت و سياست هاي حمايتي دولت در بلند مدت مي تواند اثر کنترلي بر قيمت مصالح داشته باشد. همان طور که با شروع بحران جهاني قيمت هاي جهاني مانند فولاد و ساير مصالح افت پيدا کرد، حال با رونق دوباره اقتصاد جهاني شاهد افزايش آن ها هستيم. نمونه آن  افزايش قيمت فولاد و مس از سال پيش تا به حال است.

۷ - تسهيلات بانکي:در مجموع حجم تسهيلات بانکي حتي در زمان رونق هم نسبت به کل بازار از سطح قابل توجهي برخوردار نبوده است. چرا که متوسط قيمت خانه در کشور بسيار بالاتر از سطح وام پرداختي است. البته افزايش سطح پرداختي وام امکان تحرک بازار را فراهم خواهد آورد. همچنين با توجه به پايين بودن رشد اقتصادي کشور در سال گذشته نسبت به سال هاي پيش امکان افزايش پرداخت وام و اعتبارات بانکي و يا رفع انحصار از ساير بانک ها وجود دارد. البته اگر اين اتفاق هم نيفتد امکان خروج از رکود و رونق بازار مسکن محتمل است.

۸ - خانه هاي خالي موجود:بنا به آمار حدود ۴۰۰ هزار خانه نوساز خالي در کشور وجود دارد که بنا به استانداردها بايد همين مقدار هم خالي باشد. مسائلي هم چون مهاجرت، ازدواج جوانان، مستاجر شدن عده اي از افراد و يا سرمايه گذاري عده اي ديگر در بازار مسکن هم همين حدود خانه خالي را نيز مي طلبد. يعني حدود 2.5 الي ۵ درصد خانه هاي هر شهر بايد خالي باشد. پس مي بينيم خانه هاي خالي موجود زياد نمي باشد و اين مقدار نسبت به کل تقاضا ناچيز است.

۹ - پروانه هاي صادر شده ساختماني: اين متغير در تشخيص پايان رکود و يا شروع دوران رونق مورد استفاده قرار مي گيرد. هم چنين وضعيت عرضه در سال هاي بعد را براي ما مشخص مي کند. در کشور ما به طور ميانگين از زمان صدور پروانه تا اتمام ساخت حدود ۲۲ ماه زمان لازم است. تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده مي تواند شاخص مناسبي در شناخت وضعيت موجود و پيش بيني وضعيت آينده باشد. با بررسي وضعيت پروانه هاي ساختماني متوجه مي شويم روند صدور پروانه هاي ساختماني تا سال ۸۷ يعني زمان رونق بازار صعودي بوده و سپس روند آن در سال هاي ۸۷ و نيمه اول ۸۸ نزولي بوده است. از نيمه دوم سال گذشته وضعيت صدور پروانه هاي ساختماني روندي صعودي با رشد ۱۳ درصدي داشته است.

۱۰ - شاخص اعتماد متقاضي: همانطور که قبلا اشاره کرديم تقاضاي مصرفي عامل اصلي تحرک قيمت مي باشد. پس از بروز حباب قيمت در سال ۸۷ اينک تقاضاي مصرفي منتظر از بين رفتن کامل حباب است. يکي از راه هاي تشخيص حباب در بازار مسکن به وجود آمدن اختلاف زياد و فاحش رشد شاخص قيمت مسکن و رشد شاخص اجاره بها و هم چنين به طور تقريبي شاخص دستمزد يک روز کارگر ساختماني و رشد شاخص بهاي توليد کننده مصالح ساختماني است.همانطور که در جدول شماره ۲ مي بينيم بروز حباب در ارديبهشت ماه ۸۷ قابل تشخيص بوده است. هم اکنون سطح قيمت ها به زمان قبل از تشکيل حباب رسيده است. پس مي توان با توجه به تورم موجود استنباط نمود که حباب قيمت مسکن از بين رفته است و سطح خريد در بازار مسکن در حال افزايش است.

ب) تحليل فني

۱ - چرخه هاي زماني: در بازار مسکن بعد از انقلاب شاهد دوران هاي رکود و افزايش قيمت بسياري بوده ايم. اگر از ابتداي انقلاب تا سال ۶۸ را به علت شرايط خاص و جنگ حذف کنيم، مي بينيم متوسط دوران افزايش قيمت 2.5 سال و رکود ۳ سال بوده است. با اين حساب اگر متوسط دوران رکود را در نظر بگيريم، پايان امسال برابر با پايان دوره رکود خواهد شد. با اين حساب شايد بتوانيم رکود آينده بازار مسکن که در حدود سال هاي ۹4 و ۹5 (شايد به علت خروج هرم جمعيتي کشور از بازار تقاضاي مسکن) خواهد بود را همين حالا پيش بيني کنيم.

۲ -ميانگين کلي روند قيمت:همه مي دانند که قيمت ۲ کالاي مسکن و طلا هميشه در بلندمدت روندي صعودي دارد. با به دست آوردن ميانگين کل قيمت مسکن روند صعودي اين کالا را مي بينيم.اصولا قيمت به علت تورم نمي تواند انحراف معيار زيادي در اين کالاها پيدا کند.هم اکنون قيمت در محدوده پاييني ميانگين صعودي روند قيمت مسکن در حال حرکت مي باشد. براساس تحليل فني قيمت بايد به مرکز اين محدوده برگردد و سپس به سمت محدوده بالايي برود. پس در مي يابيم که قيمت در کف خود قرار دارد و کاهش بيشتر قيمت مسکن در حال حاضر با دشواري هاي بسياري همراه است.

عوامل خارجي تاثيرگذار بر قيمت بازار مسکن:

۱ -قيمت نفت:مهم ترين عامل تاثيرگذار خارجي بر بازار مسکن قيمت نفت مي باشد. اين عامل از آن جهت مهم است که درآمد اصلي کشور از صادرات نفت به دست مي آيد. در کشور در حال توسعه اي نظير کشور ما که وضعيت درآمد دولت و نقدينگي کشور را قيمت نفت تعيين مي کند، تحليل قيمت نفت از اهميت بالايي برخوردار است. طبيعتا افزايش قيمت اين ماده خام منجر به افزايش درآمدهاي کشور و افزايش حجم نقدينگي خواهد شد. همان اتفاقي که در سال هاي ۸۴ و ۸۵ موجب بروز حباب در سال هاي ۸۶ و ۸۷ شد. حال دوباره تاريخ در حال تکرار است و اين به چرخه زماني قيمت نفت نيز بي ارتباط نمي باشد. هم اکنون که اين مقاله در حال نگارش است قيمت نفت در سطح ۸6 دلار مي باشد و از اسفندماه ۸۷ روندي صعودي داشته است. با توجه به پايان نسبي بحران جهاني و رونق دوباره بازارها امکان تثبيت قيمت و حتي افزايش قيمت نفت وجود دارد. چرا که با رونق اقتصادي در جهان تقاضا براي انرژي بالا مي رود و طبيعتا نفت در رتبه اول اين تقاضا قرار دارد. لذا روند فعلي قيمت نفت نويد افزايش درآمدهاي نفتي کشور را مي دهد. هم چنين تحقيقات اقتصادي نشان مي دهد افزايش قيمت نفت با تاخيري ۶ تا ۱۲ ماهه در قيمت مسکن منعکس مي شود. پس بايد درسال آينده امسال احتمالا شاهد تحرکاتي در بازار باشيم.

۲ -سياست هاي دولت:مهم ترين سياست دولت در بخش مسکن مربوط به طرح مسکن مهر مي باشد.اين طرح که وارد چهارمين سال اجرايي خود شده است حدود يک ميليون متقاضي ثبت نام شده دارد و تا به حال حدود بيش از صد هزار واحد تحويل متقاضيان شده است. توان ساخت مسکن از طريق اين طرح ۲۵۰ هزار واحد در سال مي باشد که حتي اگر ۲ برابر آن هم اجرايي شود باز هم حجم انبوهي از تقاضاي پاسخ داده نشده باقي مي ماند.

۳ -طرح تحول اقتصادي و هدفمند کردن يارانه ها:نتيجه بررسي ها درباره پيامدهاي طرح تحول نشان مي دهد با واقعي شدن قيمت حامل هاي انرژي از يکسو هزينه ساخت و ساز و قيمت مسکن در کوتاه مدت افزايش و از سوي ديگر به دليل تورم ايجاد شده و افزايش هزينه اقلام مصرفي در بودجه خانوار پس اندازها و تقاضاي مصرفي نيز کاهش مي يابد که خود موجب رکود ديگري در بازار مسکن مي شود.مهم ترين آثار اجراي اين طرح افزايش قيمت مصالح ساختماني مانند سيمان و آهن و سپس افزايش دستمزد کارگر ساختماني پس از افزايش عمومي سطح قيمت ها مي باشد. هم چنين اين طرح منجر به تغيير الگوهاي سنتي توليد مصالح ساختماني خواهد شد. ولي بايد توجه داشت که اين طرح در طي ۵ سال اجرايي مي شود و شايد در سال هاي اول موجب رکود نگردد.

۴ -بازارهاي رقيب:بررسي وضعيت بازارهاي رقيب به ما وضعيت نقدينگي فعال کشور را نشان مي دهد. از مهم ترين بازارهاي رقيب بازار مسکن مي توان به ۱ . بازار طلا ۲ . بازار بورس ۳ .بازار توليد و کشاورزي ۴ . بازار مسکن ساير کشورها 5 . بازار ارز اشاره نمود.

4-۱ .بازار طلا:در سال جاري اين بازار هم چنان بازار خوبي براي سرمايه گذاري خواهد بود اما عدم آشنايي غالب افراد با نحوه نوسان در اين بازار و هم چنين در ابتداي راه بودن بازار معاملات آتي سکه طلا در بورس کالا نمي توان اين بازار را رقيب جدي بازار مسکن تلقي نمود.

4-۲ . بازار بورس:بازار بورس کشور سال گذشته بازده بسيار خوبي نصيب سهامداران خود کرد. اصولا بازار بورس دماسنج اقتصادي هر کشور است. اما وجود ريسک در اين بازار و تاثيرپذيري از مسائل سياسي کسب سود از اين بازار را براي افراد عادي دچار مشکل مي کند. چرا که بازار بورس بازاري تقريبا تخصصي است که افراد بايد تجربه نسبي براي فعاليت در آن داشته باشند. البته افرادي که به صورت حرفه اي يا نيمه حرفه اي در اين بازار فعال هستند اکثر اوقات سود بسيار مناسبي از اين بازار کسب مي کنند. کسب سودهاي بالاي ۱۰۰ درصد در طي يک سال از سهام بعضي شرکت ها در سال گذشته دليلي واضح بر اين امراست.

4-۳ .بازار توليد و کشاورزي:با توجه به ثابت بودن نرخ ارز، طرح تحول و هدفمند کردن يارانه ها، کاهش ذخاير آب زيرزميني کشور، ريسک و کم بازده بودن اين بخش در حال حاضر نمي توان آن را رقيب جدي بازار مسکن در اين شرايط درنظر گرفت.

۴ -4.بازار مسکن ساير کشورها:از مهم ترين بازارهاي رقيب بازار مسکن داخل، بازار مسکن امارات علي الخصوص دبي است که همه از وضعيت نا به سامان آن آگاهند. وجود نا به ساماني هاي بسيار در بازار مسکن اين کشور و خروج سرمايه هاي بسيار و بحران شرکت دبي ورلد ازجمله موارد قابل ذکر است.همچنين اين بحران به پايتخت اين کشور ابوظبي نيز سرايت کرده است . با توجه به بحران اقتصادي جهان و پيش بيني کارشناسان اين بازارها در حال حاضر جذابيتي براي سرمايه گذاري ندارند چرا که خروج از بحران و شروع رونق براي اين کشورها مدت زمان بيشتري را مي طلبد.

4 -5 . بازار ارز: با توجه به سياست هاي دولت در بخش ارزي که تمايل به ثبات نرخ ارز در اين بازار دارد نمي توان آن را رقيب جدي براي بازار مسکن تلقي کرد.

نتيجه گيري:

با توجه به شرايط مذکور ۳ حالت کلي براي قيمت مسکن مي توان در نظر گرفت.حالت اول کاهش بيشتر قيمت هاست که با توجه به شرايط فوق امري بعيد به نظر مي رسد مگر اتفاق خاصي در صحنه اقتصادي رخ دهد.حالت دوم تثبيت قيمت ها مي باشد. اين احتمال که تا پايان سال جاري قيمت ها از ثبات نسبي برخوردار شوند بيشتر است و قطعا مي توان گفت که رکود امسال به پايان خواهد رسيد و پس از آن بازار متعادل مي شود و بعدافزايش قيمت شروع خواهد شد.حالت سوم افزايش قيمت ها مي باشد. افزايش قيمت مستلزم جلب اعتماد تقاضاي مصرفي بازار است که اين اعتماد تا حدي زمان بر است پس از آن تقاضاي سرمايه گذاري به بازار اضافه مي شود و موجب افزايش بيشتر قيمت ها خواهد شد.اين اعتماد مي تواند از نيمه سال آينده و تا پايان سال شکل بگيرد. بديهي است با تغيير در مفروضات متغيرهاي فوق مي توان به نتايج ديگري از تحليل دست يافت.